Limitazione affitti brevi Emilia Romagna Bologna

Negli ultimi anni il fenomeno degli affitti brevi a uso turistico è cresciuto notevolmente nell’Emilia‑Romagna, specie nelle città più turistiche e nei centri urbani. Questo ha portato a tensioni nel mercato residenziale: aumento dei canoni, diminuzione degli alloggi disponibili per chi cerca abitazioni “normali”, difficoltà per studenti, lavoratori, famiglie. Regione Emilia-Romagna+3Regione Emilia-Romagna+3Gazzetta di Reggio+3

Per rispondere a queste criticità, la Regione ha avviato un percorso per una legge che regoli gli affitti brevi a uso turistico, con l’obiettivo di garantire il diritto all’abitare ma anche preservare la vocazione turistica del territorio. Regione Emilia-Romagna+2Territorio Emilia-Romagna+2

Cosa prevede la legge regionale (bozze / proposte)

Basandosi sui documenti preliminari, gli incontri con stakeholder e le bozze diffuse fino ad oggi, queste sono le principali novità previste o in discussione:

1. Strumento flessibile per i ComuniI Comuni potranno decidere se e come applicare restrizioni o regolazioni sugli affitti brevi, in funzione delle specificità territoriali. Per esempio: zone ad alta vocazione turistica o centri urbani particolari potrebbero avere regole più severe. Territorio Emilia-Romagna+2Regione Emilia-Romagna+2

2. Rapporto tra affitti brevi e residenzialitàUna delle metriche che potrebbe essere usata è il rapporto tra il numero di alloggi destinati agli affitti brevi e quelli residenziali presenti nel quartiere o area. Se tale rapporto supera una certa soglia, il Comune potrà intervenire con limiti. Territorio Emilia-Romagna+1

3. Standard di qualità, sicurezza e requisiti ediliziGli immobili adibiti ad affitti brevi dovranno rispettare criteri più stringenti in termini di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e conformità degli impianti. I Comuni potranno anche richiedere requisiti edilizi aggiuntivi. Territorio Emilia-Romagna+1

4. Destinazione urbanistica / uso del suoloIl progetto di legge prevederà che nei piani urbanistici comunali possa essere introdotta una destinazione d’uso specifica per “locazione breve”, o si possa richiedere un cambio di destinazione in certe aree. Territorio Emilia-Romagna+1

5. Fiscale e contributi di costruzionePer incentivare o disincentivare l’uso di immobili come affitti brevi, è previsto che i Comuni possano applicare leve fiscali o contributi di costruzione. In pratica, si potrà rendere economicamente più costosa (o più conveniente) la trasformazione di abitazioni residenziali in affitti turistici. Territorio Emilia-Romagna

6. Ritorno all’uso abitativoSarà previsto che un immobile che è stato usato per affitto breve possa tornare ad uso abitativo con procedure semplificate (anche senza costi eccessivi), per favorire il recupero di case da destinare alla residenza. Territorio Emilia-Romagna

7. Limiti quantitativiAlcune versioni del testo suggeriscono limiti, ad esempio una percentuale massima di affitti brevi rispetto al totale delle abitazioni in un condominio o in un quartiere. Ad esempio, la bozza della legge citata suggerisce un limite del 25% in certe situazioni. Corriere di Bologna

Tempistiche e stati dell’iter

• La Regione Emilia‑Romagna ha convocato un tavolo entro maggio 2025 per coinvolgere Comuni, associazioni, piattaforme online, università, sindacati, proprietari, inquilini, etc. Gazzetta di Reggio+2Regione Emilia-Romagna+2

• Si prevedeva che la legge venisse approvata “entro dicembre [2025] o al massimo nei primi mesi del 2026”. Gazzetta di Reggio+1

• A settembre 2025 è stata illustrata la bozza preliminare alle associazioni e ai Comuni, con le linee strategiche del progetto. Regione Emilia-Romagna+1

Criticità, opposizioni e dubbi

Non tutti sono d’accordo: ci sono diversi punti di contestazione da parte di operatori del settore, proprietari di immobili e associazioni:

• Alcuni ritengono che certe disposizioni violino il diritto di proprietà privata, siano sproporzionate o creino oneri eccessivi per i proprietari. Corriere di Bologna+1

• Critiche riguardo al fatto che le norme proposte possano comportare cambi di destinazione d’uso con costi molto alti. Corriere di Bologna

• Il settore ritiene che la percentuale di affitti brevi in Emilia‑Romagna sia ancora relativamente bassa rispetto allo stock totale di immobili, per cui alcune restrizioni potrebbero risultare non proporzionate. Corriere di Bologna+2Gazzetta di Reggio+2

• Questioni legate al self check‑in: Federconsumatori segnala che molte strutture utilizzano modalità che secondo la normativa richiedono contatti diretti per identificazione degli ospiti. Ci sono preoccupazioni su irregolarità. Corriere Romagna

Cosa cambierà concretamente dal 2026

Basandoci sulle bozze, queste sono le prospettive concrete per chi gestisce, possiede, o usa un immobile per affitto breve in Emilia‑Romagna a partire dal 2026:

• Se sei un proprietario che già fa affitti brevi: potresti dover adeguare l’immobile agli standard richiesti (sicurezza, impianti, efficienza energetica) per continuare l’attività nei comuni che attiveranno le nuove norme.

• In alcune zone o quartieri, il Comune potrebbe imporre limitazioni quantitative: non più un numero illimitato di unità dedicate agli affitti brevi, specie se il quartiere ha già molti alloggi turistici rispetto a quelli residenziali.

• Potresti avere oneri maggiori dal punto di vista urbanistico o del cambio di destinazione d’uso, con impatti economici.

• Potresti avere accesso, invece, a procedure agevolate per tornare a destinazione abitativa se deciderai di ritirare l’immobile dal circuito degli affitti turistici.

• Le leve fiscali saranno uno strumento per “premiare” o “penalizzare” a seconda dell’uso. Ciò significa che tasse, contributi, o costi comunali potrebbero aumentare per chi mantiene un uso altamente turistico.

• I Comuni avranno più potere di regolamentare localmente, con diversificazione a seconda delle caratteristiche del territorio.

  
  

Cosa è già definito o molto probabile

Queste parti del progetto sono chiare o hanno molta probabilità di entrare nella versione finale della legge:

1. Percorso di legge avviato / Confronto con stakeholderLa Regione ha attivato tavoli di confronto con Comuni, associazioni (proprietari, inquilini), piattaforme come Airbnb e Booking, università, ecc. Regione Emilia-Romagna+2Territorio Emilia-Romagna+2

2. Nuova destinazione urbanistica “locazione breve”È prevista l’introduzione nei piani urbanistici comunali di una nuova destinazione d’uso “locazione breve”, nella categoria turistico-ricettiva, per distinguere gli immobili usati per affitti brevi da quelli ad uso abitativo. Territorio Emilia-Romagna+2Notizie Regione Emilia-Romagna+2

3. Strumento opzionale per i ComuniNon tutti i Comuni saranno obbligati a intervenire, ma avranno a disposizione strumenti per decidere se applicare restrizioni o regolamentazioni, in base alle caratteristiche del territorio (es: grado di vocazione turistica, pressione abitativa, rapporto residenziale / turistico). Territorio Emilia-Romagna+2Regione Emilia-Romagna+2

4. Requisiti di qualità, sicurezza, igiene, impiantiGli immobili destinati ad affitti brevi dovranno soddisfare certi standard minimi in termini di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e conformità impiantistica. Territorio Emilia-Romagna+1

5. Possibilità di riportare all’uso abitativoIl progetto prevede che un immobile adibito a locazione breve possa essere riconvertito all’uso abitativo, in alcuni casi senza costi aggiuntivi, per sostenere il diritto all’abitare. Territorio Emilia-Romagna+1

6. Uso di leve fiscali / contributi di costruzioneÈ prevista la possibilità per i Comuni di usare strumenti fiscali o contributivi, per incentivare o disincentivare l’uso degli immobili come affitti brevi. Territorio Emilia-Romagna+1

7. Localizzazione / zone specificheI Comuni potranno individuare aree dove limitare o incentivare gli affitti brevi, in base al tessuto urbano, alla pressione abitativa, al rapporto tra immobili turistici e abitativi. Zone già con molti affitti brevi potrebbero avere regole più rigide. Territorio Emilia-Romagna+1

   
   

Cosa non è ancora chiaro / punti in sospeso

Queste restano le incognite: non ho trovato conferme certe su di loro, ma è probabile che verranno affrontate nella versione definitiva.

• Limiti quantitativi precisiNon è chiaro se ci sarà un limite fisso (es: percentuale massima di appartamenti per affitto breve per condominio, quartiere, o numero massimo di notti per anno) che si applica in tutti i Comuni, oppure se sarà lasciato molto alla discrezionalità comunale.

• Sanzioni e controlliDettagli su come verranno monitorati gli immobili affittati brevi, quali controlli, quali sanzioni (per chi non rispetta requisiti, per chi non si registra, ecc.) non sono al momento dettagliati nelle bozze pubbliche.

• Costo dei cambi di destinazione d’usoSe cambiare la destinazione d’uso o chiedere una variante urbanistica implicherà oneri o costi, specie per immobili già in uso breve o per i proprietari, non è completamente definito. È prevista la semplificazione in alcuni casi ma senza certezza sui costi. Territorio Emilia-Romagna+1

• Data di entrata in vigoreIl testo definitivo non mi risulta che sia già entrato in vigore. Le previsioni rimandano alla fine del 2025 o ai primi mesi del 2026 come scadenza possibile per l’approvazione. Corriere Romagna+2Business Online+2

• Uniformità vs differenziazione comunaleNon è chiaro fino a che punto i limiti saranno uniformi in tutta la regione o fortemente differenziati Comun‑by‑Comune. Alcune bozze puntano a tanto differenziazione territoriale. Territorio Emilia-Romagna+1

• Aspetti fiscali nazionali / incidenza sull’IRAP etc.Si parla di possibili misure fiscali, ma non di modifiche nazionali certe, né di come le norme regionali si integreranno con il diritto statale già esistente. Alcune lamentele parlano di potenziali conflitti di legittimità, anche con la normativa statale vigente. Corriere di Bologna

  
  

Cosa fare per la tua città: punti da verificare

Ecco una check‑list degli elementi da controllare quando la versione finale sarà approvata, per capire come colpisce la tua città:

• Se il Comune ha grande vocazione turistica o pressione abitativa: è probabile che applichi restrizioni più rigide.

• Se il Comune attiverà la nuova destinazione “locazione breve” nei piani urbanistici.

• Quale sarà la soglia (se ci sarà) per il rapporto max tra affitti brevi / patrimonio abitativo.

• Quali standard gli immobili dovranno rispettare (impianti, energia, igiene).

• Se servirà il cambio di destinazione d’uso o variante urbanistica, e quanto costerà.

• Quali strumenti fiscali il Comune utilizzerà (tasse, contributi, oneri).

• Quali sanzioni verranno applicate in casi di non conformità.

• Quale tempistica: quando il Comune obbligherà all’adeguamento, quando le norme diventeranno effettive.